律师说法近日，湖南郴州网友在红网留言，反映某小区原物业公司在2022年开展“预交物业费赠送物业费”活动，承诺网友预交2022年6月至2024年12月的物业费后，将赠送2025年1月至9月的物业费。然而，原物业公司在2024年底退场，新物业公司却拒不兑现赠送物业费的承诺。面对这种情况，网友该如何维权？湖南省消保委第三届律师团李国律师（湖南金州【株洲】律师事务所）作出专业解答。
原物业承诺赠送的物业费，新物业不认账，业主该找谁负责？
业主应找原物业公司负责。
原物业公司开展“预交物业费赠送物业费”活动，业主基于该承诺预交了物业费，双方形成了物业服务合同的补充约定。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。因此，原物业公司有义务按照承诺履行赠送物业费的义务。
根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原物业公司在未履行完赠送物业费义务的情况下退场，已构成违约，应承担相应责任。
新物业公司与业主之间是新的物业服务合同关系，除非新物业公司明确表示愿意承接原物业公司的该承诺义务，否则无需对原物业公司的承诺负责。
此类预交几年物业费送优惠的活动，本身合法吗？
此类活动通常是合法的，但存在一定限制条件。
根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付服务费。物业公司可以与业主协商物业费的支付方式以及优惠活动，若物业公司为了提高物业费收缴率，开展预交物业费送优惠活动，属于正常的市场促销手段，法律并未禁止。
但是，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条第（六）款规定，物业收费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或年交纳，双方约定预收的，最长预收期限不得超过12个月。如果该活动中存在超过此期限预收物业费的情况，则违反了上述规定，超出部分的预收约定可能无效。
同时，根据《反不正当竞争法》相关规定，若活动存在虚假宣传、抽奖条件不明确等影响兑奖的情形，属于不正当竞争行为。但从网友描述的情况看，未提及存在此类违法情形，所以在预收期限符合规定的前提下，活动通常是合法的。
面对该情况，业主应如何保护自己的权益？
首先，业主应收集证据，如物业费缴费凭证、原物业公司关于赠送物业费的活动通知、宣传资料等，明确原物业公司的承诺内容。
其次，尝试与原物业公司沟通，要求其履行承诺，若原物业公司已退场，可通过业委会或小区所在社区联系原物业公司相关负责人。若沟通无果，业主可向当地房地产管理部门或物业管理协会投诉，请求行政部门介入调解。
最后，若仍无法解决，业主可依据《物业管理条例》等相关规定，向法院提起诉讼，要求原物业公司承担违约责任，赔偿未赠送物业费对应的经济损失。
来源：红网 本期编辑：何思蓓 李洁
编辑：何思蓓 李洁
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